土地增值税

　　(一)土地增值税概述

土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行的土地增值税是1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起实行的。开征目的是进一步完善税制，加强
　　

(二)纳税人
　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
　　

(三)征税范围

转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

“国有土地”是指按照国家法律规定属于国家所有的土地；

“地上的建筑物”是指建于地上的一切建筑物及地上地下的一切设施；

“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就会遭受损坏的物品。

 

注：其他情况判定如下：

1. 已出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的属于土地增值税的征税范围，包括：出售国有土地使用权的，取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的，存量房地产的买卖。

2. 房地产的抵押在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满后，如果房地产抵债而发生房地产权属转让的，则属于土地增值税的征税范围。

3. 房地产的交换，发生了产权转移，属于土地增值税的征税范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4. 以房地产进行投资、联营，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营，将房地产再转让的，应征收土地增值税。

5. 合作建房，建成后按比例分房子用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

6. 房地产的继承与转让，房地产的出租，房地产的代建方行为和房地产的重新评估而发生的增值，不属于土地增值税的征收范围。

 

(四)土地增值税税率

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。即纳税人取得的转让房地产的全部收入减除支付的地价款、开发成本和各项费用税金等扣除项目后的余额，实行四级超率累进税率。
　　1.增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。
　　2.增值额超过扣除项目金额50%～100%（含）的部分，税率40%，速算扣除系数5%。
　　3.增值额超过扣除项目金额100%～200%（含）的部分，税率50%，速算扣除系数15%。
　　4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%，速算扣除系数35%。
　　

(五)计税依据
　　土地增值税按纳税人转让房地产的收入总额减除扣除项目金额的余额和适用税率计征，计税公式为：
　　应税收入是指纳税人转让房地产所得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入（现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等）、实物收入（如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产）以及其他收入（如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等）在内的全部收入。

 

扣除项目的确定

1.取得土地使用权所支付的金额：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、建筑安装工程费、基础建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费费用和财务费用。

    其中财务费用中的利息费用能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的其允许扣除的房地产开发费用公式为：

    允许扣除的房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

    如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用公式为：

    允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。需要说明的是，房地产开发企业按照规定在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，在此不允许单独再扣除。

5.其他扣除费用，对从事房地产开发的纳税人，可按上述“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和，加计20%进行扣除。

6.旧房及建筑物的评估价格，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统计缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或者不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。