契税

　　(一)契税概述

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向承受人征收的一种税。现行的契税是1997年7月7日由国务院重新颁发《中华人民共和国契税暂行条例》，从1997年10月1日起实行的。
　　

(二)征税范围
　　契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，房屋买卖。即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。

1.国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。

2.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。土地使用权转让不包括农村集体土地承包。

3.房屋买卖：以房产抵债或事务交换房屋；以房产作投资或作股权转让；买房拆料或翻新新房；房屋赠与；房屋交换。
　　

(三)纳税人
　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。包括：城镇、乡村居民个人；私营组织和个体工商户；华侨、港澳台同胞；外商投资企业和外国企业，外国人和国有经济单位。

 

(四)税率

契税实行3%～5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内确定具体适用税率。目前上海等14个省、自治区、直辖市实行3%的税率；北京等13个省、自治区、直辖市实行4%的税率；吉林省对住宅和商业用房分别实行3%和5%的税率。 从2010年10月1日起，对个人购买90平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。
　　

(五)计税方法
　　契税按照计税依据和适用税率计征。

 

契税的计税依据分为5种：土地使用权的出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格；土地使用权和房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权和房屋的交换，为所交换的土地使用和房屋价格的差额；出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（房屋买卖的计税价格为房屋买卖合同的总价款，包括买卖装修的房屋，装修费用）

计税公式为：
　　应纳税额=计税依据×适用税率

　　(六)减免税优惠

（基本规定）

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；

3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税；

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，有省级人民政府确定是否减免；

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；

6.经外交部确认，依照我过有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事人员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税；

7.对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税。

 

（财政部其他规定）

1.对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税；

2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免税；

3.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用房继续作为经济适用房房源的，免征契税；

4.对个人购买普通住房、经济适用房的在法定税率基础上减半征收计税；

5.自2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税；

6.对已缴纳契税的购方单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退换已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税；

7.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。